향후 서울 부동산 전망…핵심은 상품의 ‘초양극화’

서울 부동산 시장의 가격에 대해 상승과 하락 전망이 엇갈리고 있지만, 잇단 이재명 정부의 부동산 정책 규제에 따라 시장의 구조적 변화는 예고되어 있다. 

 

중장기적 관점에서 바라보면 단기적 등락을 넘어, ‘핵심지’ vs ‘비핵심지’ 또, 개별 상품성에 따른 격차가 극심해지는 '초양극화' 현상이 본격화될 것으로 보인다. 이는 장기적으로 일본 부동산 시장과 유사한 흐름과 맥락이 맞닿아 있으며 현재까지 정부의 기조를 봐도 그렇다.

 

글로벌 시장 전체의 유동성 공급에 따른 부의 집중이 고착화됐고, 결국 그들만의 리그…트로피 부동산의 소유 트렌드는 자본시장에서 어쩔 도리가 없는 일이다.

 

 

 

핵심 업무지구, 학군 중심 지역의 고가 유지 

 

강남 3구, 마용성(마포·용산·성동)으로 대표되는 한강 벨트 지역은 강력한 대출 규제의 영향으로 단기 조정을 겪을 수 있으나, 견고한 수요와 인프라 집중을 바탕으로 높은 가격대를 유지할 것이다. 향후에도 공급이 극히 제한되어 있고, 추가 공급 대책도 없는 수준이다. 재건축, 재개발은 기존 자산의 재평가에 가깝고, 신규 공급은 사실상 미미한 수준이기에 대안이 아니다.

 

 

기타 서울 지역의 중장기 하향 안정화

 

서울 외곽 및 수도권 일부 지역은 가격 상승 동력이 급격히 약화되면서 보합 또는 하향 안정화 국면에 접어들 것으로 보인다. 2025년 들어 가격 상승의 폭이 제한된 지역들은 이미 실수요자들의 시징이다. 자산이 적은 가구가 지금 시점에 급한 마음에 따른 매수를 진행할 이유가 없다.

 

과거 부동산 시장이 정부 정책을 늘 이겨왔다는 인식이 있지만, 지금의 금융, 거래 허가제, 보유세 카드 등 전방위적 규제는 시장의 투자 심리와 거래량을 크게 위축시키는 데 강력한 영향력을 발휘할 수 있다.

 

투기 수요를 강하게 억제하려는 정부의 강력한 의지에 달려있다. 투기 세력에 의한 시장 교란을 막겠다는 일관된 정책 기조가 유지된다면 결국 시장은 정부를 이길 수 없다.

 

실수요자 입장에서 당분간 답답한 마음이 있을 수 있으나 지금은 차분히 기다리는 시기다. 정책에 대한 심리적 반발과 반대급부로 혼란스러운 상황이지만 결국 핵심지 외에는 하향 안정화 기조로 들어가게 되고 투기 세력이 빠진 실수요자 시장이 열린다. 그때가 기회다.

 

 

마무리

 

결국 정부의 10.15 대책과 이어질 남아있는 규제 카드들을 종합해 고려하면 자금 조달이 상대적으로 어려운 계층/지역의 매수 심리를 위축시켜 양극화를 더욱 부추기는 요인이 될 수 밖에 없는 구조다. 이미 ‘초양극화’의 흐름은 시작되었다. 같은 강남 3구 안에서도 ‘상품’에 따라 가격 격차가 전례 없이 벌어질 수 있다.